Prodej nemovitosti s věcným břemenem: v čem se liší od běžného prodeje?

Při vyřčení spojení věcné břemeno je leckomu jasné, že půjde o komplikaci, zvláště když nemovitost takovým břemenem zatíženou chceme prodat. Kupci jsou v takových případech velmi opatrní a snaží se cenu nemovitosti tlačit dolů. Nenechte se ale zahnat do kouta a neprodávejte takovou nemovitost levněji, než je nutné.

Co je věcné břemeno a proč je tak nepříjemné

Nový občanský zákoník definuje věcné břemeno jako věcné právo k cizí věci, přičemž toto právo omezuje vlastníka věci ve prospěch někoho jiného – obvykle se tím myslí možnost cizí osoby užívat věc, která se nachází na vašem pozemku. Z existence věcného břemene může vzniknout povinnost:

pasivní: vlastník je povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet – vzniká u tzv. služebností(např. právo jízdy přes pozemek cizími osobami)
aktivní: vlastník musí něco dávat či vykonávat – vzniká u tzv. reálných břemen (např. poskytování služeb nebo plnění produktů z tohoto pozemku)

Vždy se přitom musí jednat o činnost stálého nebo opakujícího se charakteru, nejde tedy o jednorázové úkony.

Služebnosti a reálná břemena – co se jimi myslí a v čem je rozdíl?

Služebnosti se dále dělí ještě na pozemkové a osobní. Mezi pozemkové služebnosti patří například:

služebnost inženýrské sítě (vodovodní, kanalizační či jiné vedení sloužící třetí osobě na vašem pozemku),
služebnost okapu (možnost svedení dešťové vody z cizího majetku na váš pozemek),
služebnost stezky, průhonu a cesty (právo užívat stezky pro pěší, průhonu pro zvířata nebo cesty pro motorová vozidla cizími lidmi na vašem pozemku)
a další.

Za osobní služebnosti považujeme:

užívací právo (užívání vaší věci cizí osobou),
požívací právo (právo věc užívat, brát z ní plody a výnosy) a
služebnost bytu (právo užívání bytu ve vašem domě, přičemž můžete nakládat s celým domem kromě tohoto bytu).

Jak služebnost zaniká

Služebnost může obecným ustanovením o zániku takového závazku zmizet z vašeho života. Služebnost zaniká taky tehdy, dojde-li k takové změně břemene, po níž není schopno plnit svůj účel. Vlastník pozemku se také může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za jistou náhradu, pokud je pro něj zatížení neúnosné.

Reálná břemena zavazují vlastníka věci k tomu, aby pro někoho cizího něco aktivně vykonával. Patří sem například:

poskytování části úrody,
poskytování vody ze studny
a další.

Pokud není povinnost z reálného břemene dodržována, může dojít až k vymáhání peněžité náhrady nebo může situace skončit exekucí. Pro zánik platí stejná pravidla jako u služebností.

Poznámka navíc: V současné době je mnoho nemovitostí zatíženo věcným břemenem ve prospěch distributorských společností, např. ČEZ. Podmínkou tedy je při jakékoli poruše pracovníky těchto společností na pozemek kvůli opravě pustit. Toto břemeno však hodnotu nemovitosti nijak nesnižuje.

Jak prodat nemovitost zatíženou věcným břemenem

Věcné břemeno na vlastním pozemku, ze kterého plynou povinnosti něco strpět nebo se něčeho zdržet, případně něco pro cizí osobu aktivně vykonávat, pro kupce není bůhvíjak lákavé. Proto nemovitost s věcným břemenem vždy ztrácí na své hodnotě, ať je sebelepší. Z toho důvodu musíte počítat s tím, že cenu nemůžete nasadit tak vysoko, jak by to bylo za standardní situace pochopitelné. To však neznamená, že by se nemovitost nedala prodat.

Než se ji pokusíte nabídnout, zjistěte domluvou s oprávněnými (s těmi, vůči kterým vzniká věcným břemenem povinnost), zda na věcném břemeni trvají. Možná budete příjemně překvapeni pozitivní reakcí a cenu nemovitosti můžete v klidu ještě navýšit.

Každopádně je vhodné na existenci věcného břemene upozornit už v inzerátu, aby se nestalo, že doženete potenciálního kupce až k dohodě o koupi a on se o něm dozví teprve tehdy. Jak? Všechna věcná břemena jsou zanesena v katastru nemovitostí. Kupci tento fakt tedy opravdu neunikne. Mimo to by mělo být břemeno zmíněno v kupní smlouvě.

Nevěšte hlavu, věcné břemeno prodej nezhatí

Pokud je vaše nemovitost pěkná, udržovaná a svými dispozicemi bude potenciálnímu kupci vyhovovat, věcné břemeno ho jen tak nezastaví. Existuje také šance, že se ho dohodou s oprávněnými bude moci zbavit sám. Věcné břemeno je sice komplikace, ale prodej nemovitostí jím zatížených není nemožný. Uvidíte sami.